Квартал в городе

КВАРТАЛЫ

Это часть населенного пункта, ограниченная главными, ос­новными, второстепенными улицами и проездами. Если квартал застроен жилыми домами, то его называют жилым. Кварталы могут быть застроены жилыми домами с приусадебными (при-квартирными) участками и без них.

Размер кварталов ограничивается строительными нормами, ко­торые предписывают устройство въездов на территорию кварталов и сквозных противопожарных проездов не более чем через 300 м. следовательно, длина квартала ограничивается противопожарны­ми условиями, в реконструируемых поселениях она может быть уменьшена до 180 м. Ширина квартала зависит от площади уса­дебного или приквартирного участка и может быть 80… 120 м.

Кварталы с усадебной застройкой.Основным элементом их является приусадебный или приквартирный участок. Согласно рекомендациям градостроительного СНиП размер приусадебного участка при доме (квартире) зависит от типа дома и составляет 400…2000 м2. Но в каждом конкретном случае максимальные, а равно и минимальные размеры приквартирного участка опреде­ляет соответствующий административный орган, на территории которого находится проектируемый населенный пункт. Из таких приусадебных участков, имеющих жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения, сад и огород, компонуют жилые кварта-ил с усадебной застройкой.

Простейший тип жилых кварталов с усадебной застройкой — кварталы с односторонней, двусторонней, трехсторонней и четы­рехсторонней застройкой (рис. 29). Каждый из таких кварталов представляет собой группу домов усадебного типа, объединенных на одной территории, ограниченной улицами или проездами. Но объединение их подчинено, с одной стороны, планировке этих участков и, с другой, планировке соседних кварталов или терри­торий. Учет этих требований создает планировочную организа­цию жилого квартала в целом. Такие типы кварталов целесооб-

разны при достаточно больших размерах приусадебных участков (1500 м2 и более). При такой организации квартала участки имеют прямоугольную форму, которая наиболее удобна для ис­пользования территории под застройку, сад, огород, обеспечива­ются простота, стройность и удобство внутренней планировки и застройки участка. Тем не менее в зависимости от топографии местности, сложившейся планировки и застройки, общей компо­зиции уличной сети можно применять и другие геометрические формы участков.

Наряду с простыми кварталами с усадебной застройкой в проектной практике широко распространены сложные кварталы. Применяют их главным образом при небольших (400… 1500 м2) размерах приквартирных участков. Это позволяет избежать со­здания густой сети улиц, а следовательно, более эффективно использовать территорию сельского поселения (рис. 30).

Большое значение при проектировании планировки имеет оп­ределение ширины и длины участка. Ширина участка не должна быть большой во избежание чрезмерной протяженности жилых улиц. Это потребовало бы дополнительных затрат на их благоу­стройство. Минимальную ширину участка можно определять, исходя из длины фасада жилого дома и противопожарных разрывов. Например, оптимальной шириной участка при площади его 0,1 га будет 20 м. Тогда длина его составит 50 м.

Кварталы с блокированными домами.Так же, как и в предыду­щем случае, основным первичным элементом такого квартала является участок, на котором размещен дом, как правило, с квартирами в двух уровнях. Но размер этого участка значительно меньше: 400…800 м2 на семью (квартиру). Приквартирные участ­ки желательно проектировать прямоугольной формы. Нарезают участки в соответствии с одним из четырех вариантов, представ­ленных на схеме, где показан четырехквартирный дом блокированного типа (рис. 31). Три первых варианта обеспечивают непо­средственную связь квартиры с участком (рис. 31,1, 2, 3), в четвертом — дом находится в полосе общего пользования, вокруг нома имеется проезд шириной 3 м (рис. 31,4). Во всех вариантах перед фасадом дома предусмотрен палисадник шириной 6 м.

Планировочная организация таких кварталов абсолютно такая же, как и в кварталах усадебной застройки.

Кварталы с секционными домами.По архитектурно-планировочной организации такие кварталы существенно отличаются от кварталов с усадебной и блокированной застройкой. Приквартирные и приусадебные участки при таких домах, как известно, не проектируют. Наиболее характерные приемы застройки таких кварталов: периметральный, строчный и групповой (рис. 32).

При периметральном приеме жилые дома размещают параллель­но улицам по периметру квартала. Выходы из домов устраивают внутрь квартала, во двор. Дворы озеленяют, в них размещают площадки для игр детей и отдыха взрослых, хозяйственно-бытовые площадки для сушки белья, чистки мебели, ковров и одежды, сбора мусора и др. Для подхода и проезда к домам прокладывают внутриквартальные проезды, выходящие к улицам. Кроме жилых секционных домов на территории квартала могут быть размещены детские дошкольные учреждения со своими участками. Такой прием застройки часто называют регулярным, так как его чаще всего применяют в сочетании с регулярной системой уличной

сети. Данный прием застройки имеет ряд недостатков, вызывае­мых регулярной застройкой: неблагоприятные условия инсоляции для части домов, замкнутость территории квартала, приводящая к плохому проветриванию ее, независимое от рельефа размещение зданий. Конечно, указанные недостатки можно смягчить, приме­няя разнообразные типовые проекты, что с успехом и делается в проектной практике (рис. 32,а).

Строчный прием избавлен от ряда недостатков периметрально­го приема. Однако несогласованность зданий с рельефом и здесь имеет место. Но главный недостаток этого приема — невырази­тельность в застройке (рис. 32,6).

Групповой прием застройки наиболее распространен при возве­дении домов секционного типа. Суть его в том, что несколько жилых домов объединяют в единую композицию с внутренним озелененным двором для отдыха жителей и игр детей, для разме­щения площадок. Входы в дома обращены внутрь двора и к ним подводят внутригрупповые (внутриквартальные) проезды. Эти проезды проектируют вдоль фасадов с входами на расстоянии 3…6 м от них. Для удобства разъездов и разворота транспорта на них устраивают расширения, а в конце тупиковых проездов — разворотные площадки. Вблизи группы домов сооружают гаражи и стоянки автомобилей и мотоциклов личного пользования, а также блокированные сараи для содержания индивидуального скота и птицы, хранения овощей, фруктов, консервированных продуктов питания. Внутренний озелененный двор ориентируют чаще всего в сторону главной улицы, общественного центра или окружающего ландшафта (рис. 32,в).

Групповой прием застройки применяют и при застройке до­мами с участками, то есть усадебными и блокированными. Иногда проектируют группы, состоящие из всех вышеназванных типов домов. В этом случае строительное зонирование осущест­вляют в пределах группы по тому же принципу, что и для поселения в целом.

Рис. 33. Примеры групповой застройки:

а — секционными домами; б — блокированными; в — усадебными; г — смешанная

Внутриквартальные проезды.При проектировании сложных кварталов с усадебной и блокированной застройкой возникает необходимость устройства внутриквартальных проездов. Такие проезды могут быть сквозными, тупиковыми, петельными, фигурными (см. рис. 30). В кварталах с блокированной застройкой, если дома состоят из трех и более квартир, для осуществления

сети. Данный прием застройки имеет ряд недостатков, вызывае­мых регулярной застройкой: неблагоприятные условия инсоляции для части домов, замкнутость территории квартала, приводящая к плохому проветриванию ее, независимое от рельефа размещение зданий. Конечно, указанные недостатки можно смягчить, приме­няя разнообразные типовые проекты, что с успехом и делается в проектной практике (рис. 32,а).

Строчный прием избавлен от ряда недостатков периметрально­го приема. Однако несогласованность зданий с рельефом и здесь имеет место. Но главный недостаток этого приема — невырази­тельность в застройке (рис. 32,6).

Групповой прием застройки наиболее распространен при возве­дении домов секционного типа. Суть его в том, что несколько жилых домов объединяют в единую композицию с внутренним озелененным двором для отдыха жителей и игр детей, для разме­щения площадок. Входы в дома обращены внутрь двора и к ним подводят внутригрупповые (внутриквартальные) проезды. Эти проезды проектируют вдоль фасадов с входами на расстоянии 3…6 м от них. Для удобства разъездов и разворота транспорта на них устраивают расширения, а в конце тупиковых проездов — разворотные площадки. Вблизи группы домов сооружают гаражи и стоянки автомобилей и мотоциклов личного пользования, а также блокированные сараи для содержания индивидуального скота и птицы, хранения овощей, фруктов, консервированных продуктов питания. Внутренний озелененный двор ориентируют чаще всего в сторону главной улицы, общественного центра или окружающего ландшафта (рис. 32,в).

Групповой прием застройки применяют и при застройке до­мами с участками, то есть усадебными и блокированными. Иногда проектируют группы, состоящие из всех вышеназванных типов домов. В этом случае строительное зонирование осущест­вляют в пределах группы по тому же принципу, что и для поселения в целом.

Рис. 33. Примеры групповой застройки:

а — секционными домами; б — блокированными; в — усадебными; г — смешанная

Внутриквартальные проезды.При проектировании сложных кварталов с усадебной и блокированной застройкой возникает необходимость устройства внутриквартальных проездов. Такие проезды могут быть сквозными, тупиковыми, петельными, фигурными (см. рис. 30). В кварталах с блокированной застройкой, если дома состоят из трех и более квартир, для осуществления

хозяйственных функций проектируют хозяйственные проезды в месте примыкания тыльных сторон участков шириной 6 м. Эти же проезды служат скотопрогонами. Хозяйственные проезды при необходимости проектируют и в группах секционной застройки.

Размещение построек для личного подсобного хозяйства.По­стройки, связанные с ведением личного подсобного хозяйства, в зависимости от типов применяемых жилых домов можно распо­лагать по-разному. В зоне усадебной и блокированной застройки их размещают в глубине приусадебных участков на расстоянии 15 м от окон жилых помещений. СНиП разрешается пристра­ивать хозяйственный сарай (в том числе для содержания скота и птицы) к усадебному дому.

Для жителей секционных и блокированных домов с приквартирными участками менее 600 м такие хозяйственные постройки разрешается строить на обособленных участках в пределах жилой зоны или при невозможности такого решения за ее пределами. Санитарные разрывы до таких построек были указаны выше.

При проектировании небольших сельских населенных мест необходимо начинать с зоны первичного обслуживания, обеспе­чивающей возможности общения населения всех возрастов.

В сельских населенных пунктах, где имеются или проектиру­ются дома секционного типа, предусматривают группу домов как первичный жилой комплекс с зоной кратковременного общения (рис. 33).

Контрольные вопросы и задания. 1. Расскажите о межселенных, внутрихозяйст­венных и внутриселенных связях населения сельских поселений. 2. Расскажите о значении улиц, площадей, проездов и дорог в сельском поселении. 3. Дайте характеристику основным системам уличной сети, применяемым в сельском на­селенном месте. 4. Как природные условия влияют на выбор системы уличной сети? 5. Дайте классификацию улицам и дорогам сельского населенного места. 6. Расскажите о порядке построения системы улиц в поселении. Как размещают транзитные пути? 7. Какие природные условия и как влияют на трассирование улиц? 8. Расскажите об элементах поперечного профиля улицы. Назовите их размеры. 9. Что такое архитектурный профиль улицы? Как его разрабатывают? 10. Как решают архитектурную организацию улиц и площадей в сельском посе­лении? 11. Нарисуйте основные планировочные решения общественных центров и их площадей. 12. Каково значение сети общественных зданий в системе куль­турно-бытового обслуживания населения сельских населенных мест? 13. Назови­те условия постановки общественных зданий на участках, как определить размер участка? Расскажите о планировке участков при общественных зданиях. 14. При­ведите стили парковой планировки и структуру парков. 15. Как образуется бес­квартальная планировка жилых домов? 16. Какие виды жилых домов проектиру­ют и строят в сельских поселениях? 17. Что такое дом усадебного типа и как организуют при нем участок? 18. Что такое дом блокированного типа и как организуют при нем участок? 19. Как учитывают требования инсоляции жилых комнат и придомовых территорий при размещении жилых домов различных типов? 20. Чем определяются нормы санитарных и противопожарных разрывов между жилыми домами? 21. Как учитывают рельеф при размещении жилых домов? 22. Расскажите о принципах и приемах планировки жилых кварталов из домов усадебного и блокированного типов. 23. Что такое первичный жилой ком­плекс? В каких условиях целесообразно их создавать?

В каждом ли городе есть кварталы? Чем квартал отличается от микрорайона? Актуально ли сегодня это слово, или оно ушло вместе с советской эпохой? Объясняет специалист по земельному праву.

ЧТО НАПИСАНО В СЛОВАРЕ

Нем. quartal, лат. quārtā — четвёртая часть, четверть. Часть города, ограниченная пересекающимися улицами. Ист. В России до 1917 г.: низшая городская административно-полицейская единица. (Толковый словарь иноязычных слов, 2008)

Часть города, ограниченная несколькими пересекающимися улицами. Собир. Население такой части города. Часть улицы между двумя перекрёстками. (Толковый словарь Ушакова. Д. Н. Ушаков, 1935-1940)

ЧТО ГОВОРИТ ЭКСПЕРТ

Елена Короткова, к. э. н., специалист по земельному праву и экономике, старший аналитик Центра городских исследований бизнес-школы «Сколково»

Понятие «квартала» как территориальной единицы в городе существует ещё с дореволюционных времён. Только тогда это была скорее административно-полицейская единица территории, подчинявшаяся квартальному надзирателю. В советские времена градостроительное законодательство изначально не разделяет понятий «микрорайон» и «квартал». В СН 41-58 «Правила и нормы планировки и застройки городов» это понятие применяется наряду с понятием «микрорайон»:

— п. 23. Жилые районы надлежит членить на микрорайоны и кварталы, предусматривая наиболее рациональную организацию и размещение на их территории учреждений культурно-бытового обслуживания населения повседневного пользования, целесообразное распределение зелёных насаждений.

Каких-либо различий между кварталом и микрорайоном по тексту СП не делается. Таким образом, квартал — наименьшая единица планировочной структуры.

Следующий СНиП II-К.2-62 определяет квартал как нечто большее, чем микрорайон:

— 5.16. При реконструкции существующих жилых кварталов целесообразно создавать микрорайоны исходя из необходимости улучшения условий жизни населения и обслуживания учреждениями культурно-бытового назначения.

— 5.17. В жилых кварталах с застройкой, плотность которой превышает нормативную, необходимо разуплотнять застройку, выделяя участки для садов, скверов, школ, детских яслей-садов, магазинов и других учреждений культурно-бытового обслуживания, с учётом местных условий.

То есть микрорайон — результат реконструкции квартала.

СНиП II-60-75, наоборот, рассматривает квартал как территорию потенциально меньшую, чем микрорайон:

— 5.29. При реконструкции маломерных кварталов застройку микрорайонов допускается решать в виде группы кварталов; при этом улицы, разделяющие кварталы, должны быть закрыты для транзитного движения.

Кроме этого, понятия «квартал» и «микрорайон» встречаются в тексте как однородные и равноценные понятия.

Последний советский СНиП 2.07.01-89 окончательно закрепляет единство этих понятий, а также даёт параметрическое описание:

— 2.6. Микрорайон (квартал) — структурный элемент жилой застройки площадью, как правило, 10-60 га, но не более 80 га, не расчленённый магистральными улицами и дорогами, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия повседневного пользования с радиусом обслуживания не более 500 м (кроме школ и детских дошкольных учреждений, радиус обслуживания которых определяется в соответствии с табл. 5 настоящих норм); границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи.

Фактически этот текст перекочевал и в действующий СНиП (СП 42.13330.2011) по градостроительству:

— 5.4. Квартал (микрорайон) — основной планировочный элемент застройки в границах красных линий или других границ, размер территории которого, как правило, от 5 до 60 га. В квартале (микрорайоне) могут выделяться земельные участки жилой застройки для отдельных домов (домовладений) или групп жилых домов в соответствии с планом межевания территории.

Важно отметить, насколько расширилось территориальное понимание квартала. Градостроительный кодекс рассматривает квартал наряду с микрорайоном как элемент планировочной структуры (ст. 41). Градостроительный кодекс Москвы более подробно описывает квартал, но в той же парадигме элемента планировочной структуры:

— Ст. 11. Элементами функционально-планировочной структуры территории города Москвы являются: участки территории — кварталы или части кварталов, вся территория которых отнесена в соответствии с настоящим Кодексом к одному типу или виду существующего использования территории (далее — использование территории) или планируемого назначения территории (далее — назначение территории).

Документ, в котором регионам или городам приходится давать какое-либо нормативное определение квартала, — Нормативы градостроительного проектирования. В связи с тем, что никаких единых федеральных стандартов и утверждённых понятий нет, то каждый субъект прописывает собственное видение квартала. Например, в НГПТ Московской области есть определение квартала: это «часть жилого района, ограниченная магистральными улицами, жилыми улицами, пешеходными аллеями, естественными и искусственными рубежами». А в НГПТ Татарстана, Краснодарского края смешивают понятия «микрорайон» и «квартал», не делая между ними разницы, но и не описывая подробно. В этом отношении примечательны НГПТ Вологды. Здесь повторяется идея единства понятий, но зато даётся чёткое определение: «Микрорайон (квартал) — структурный элемент жилой зоны площадью, как правило, от 10 до 60 га, в пределах которого размещаются объекты повседневного пользования с радиусом обслуживания не более 500 м, а объекты периодического обслуживания располагаются в пределах нормативной доступности. Микрорайон не расчленяется магистралями, улицами и дорогами городского и районного значения. Границами микрорайона (квартала) являются магистрали, дороги, улицы, проезды, пешеходные пути, а также — в случае примыкания — границы территорий иного функционального назначения, естественные рубежи. Микрорайон (квартал) может иметь единую структуру или формироваться из жилых групп, сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации существующей части городского округа».

Таким образом, нельзя сказать, что квартал — умозрительное понятие, нигде в нормативной базе не закреплённое. Более того, понятия «микрорайон» и «квартал» зачастую смешиваются даже в нормативных текстах. На мой взгляд, это смешение, имеющее, между прочим, под собой исторические корни, сейчас несёт скорее отпечаток времени. Микрорайон — понятие советское, а потому «идеологически» не равное кварталу. Хотя с точки зрения закона они, по сути, равны.

ПРИМЕРЫ УПОТРЕБЛЕНИЯ

ТАК ГОВОРИТЬ ПРАВИЛЬНО

«Чего будить? Сама часы заводишь, / На весь квартал симфонию гремишь». («Горе от ума» А. С. Грибоедов)

«В жилые кварталы электричество давали лишь на несколько часов в сутки. Труднее всего пришлось жителям сёл, особенно тех, где нет газа». («ТВ Центр»)

Чем отличается квартал от микрорайона?

Олег Трушкин 942 4 года назад Пользователь TheQuestion Пользователю можно задать вопрос

Для начала определимся, что такое «микрорайон» и что такое «квартал». Микрорайон — комплекс из нескольких жилых и одного/нескольких бытовых зданий (учебные, медицинские заведения), уходящий в глубь от улицы. Квартальная же застройка предполагает формирование среды вдоль улицы, а не в ее глубине. Как правило, состоит из одного или нескольких жилых зданий.

Вместе с тем стоит выделить следующее:
В российской практике строительства преобладает формат микрорайона, представляющий из себя несколько однотипных жилых домов, которые создают подобие просторной коробки, внутри располагается здание социальной сферы (поликлиника, школа, детский сад), одна или несколько стандартизированных детских площадок и множество парковочных мест. Как правило, микрорайоны плохо приспособлены для пешеходов. Формат квартала предполагает здания малой и средней этажности, иногда переменной, с небольшими и уютными дворами, с неким архитектурным и дизайнерским разнообразием и с ограничением количества машиномест, вплоть до реализации концепции «двор без машин» и более комфортными условиями для пешеходов.
Плюс к тому же, квартальная застройка хорошо соотносится с теорией смешанной застройки, когда развлекательные, социальные, промышленные, торговые и жилые объекты располагаются в пешей доступности друг от друга. Зачастую, бизнес и организации социальной сферы открывается на первых этажах жилых зданий квартальной застройки — это позволяет строить компактно, но не в ущерб качеству. Пустыри, образовывающиеся при микрорайонной застройке, давят на человека, и последний стремится скорее уйти из данной зоны.
Также стал популярен принцип строительства жилья и инфраструктуры для различных групп населения, чтобы уменьшалось социальное напряжение.
Из вышеперечисленного можно резюмировать вот что:
1. Квартальный тип застройки не приносит людям психологического дискомфорта. Благодаря активным фасадам, среде, которая протекает вдоль улицы, отсутствию огромных пустырей и соразмерности человека и зданий формируется комфортное окружение.
2. Так как кварталы строятся с применением теории смешанной застройки, все необходимые человеку заведения и учреждения находятся в пешей доступности друг от друга, что уменьшает маятниковую миграцию внутри города, снижает нагрузку на автодороги и общественный транспорт, развивает пешеходную и велосипедную инфраструктуру в конкретном районе. Из-за этого появляется общественный запрос на подобное развитие по всему городу.
3. Кварталы безопаснее из-за того, что применяется ограничение автомобильного движения и создаются условия для постоянной активности людей на данной территории.
4. При строительстве в квартальном формате стараются избежать унификации зданий и общественных зон, что делает сформировавшуюся среду более или менее уникальной.
5. Повышается уровень жизни в данной зоне. Можно заметить, что стандартные микрорайоны рано или поздно превращаются в некое гетто, с кварталами такое вряд ли случится. Нужно очень сильно постараться, чтобы их испортить.
Все это и множество других, более частных и конкретных, факторов позволяет организовать комфортное пребывание для людей на улице и городе вообще, что благотворно влияет на формирование личности каждого отдельно взятого человека и его развитие.

Олег Трушкинотвечает на ваши вопросы в своейПрямой линии 30 0

Квартал и микрорайон — концепции новостроек

При изучении сайтов новостроек и выборе ЖК покупатель уделяет внимание не только планировке и цене. Его интересует окружение, комфортность застройки, качество будущей среды обитания. Времена, когда человек радовался любой новой квартире, прошли. Мы хотим комфорта внутри и снаружи, а он определяется тем, как проектировщики вписывают дом в застройку.

В описаниях новостроек можно встретить формулировки «квартира в новом микрорайоне» или «дом в новом квартале». Есть ли разница между кварталом и микрорайоном? Что это означает для покупателя? Где удобнее жить?

Квартал — исторически сложившееся образование

Понятие квартала сформировалось исторически, поскольку именно так выглядела застройка и среда городов, начиная от ренессанса. Например, в центре Москвы с его характерными узкими улочками и кольцевой структурой районов каждый «кусочек» территории с дворами можно условно назвать кварталом, хоть и не в чистом виде. Сторона такого сегмента городской застройки составляет от 100 до 300 метров. Он ограничен дорогами (улицами), однако внутри квартала есть блоки домов, образующих дворы, и сеть внутриквартальных проходов и проездов.

Микрорайон как концепция застройки

Микрорайон — детище нового времени, возникшее в 30-х годах прошлого века и имеющее авторство. Идея принадлежала архитектору Ле Корбюзье, но его микрорайон был больше утопическим «лучезарным городом». Более практичными и потому реализованными на практике стали разработки Кларенса Перри и Томаса Адамса, американских проектировщиков того же времени.

Главной идеей, вокруг которой строилась концепция микрорайона, стало формирование застройки большим пятном со стороной от 500 до 1000 м, охваченным магистральными дорогами, имеющим внутренние проходы и проезды. Основным отличием микрорайона от квартала оказалось направление развертывания инфраструктуры — на большом пространстве общественные и коммерческие объекты уходят вглубь территории, их окружают жилые дома.

Первоначальная идея американцев пришлась кстати при разработке советской градостроительной концепции для новых районов Москвы и городов-миллионников. Особо привлекательной и неизменной осталась мысль о расположении в центре микрорайона школы, детсада, стадиона или спортивной площадки. Расстояния в такой застройке большие, много свободной территории и зелени, но дворов как таковых нет. Есть придомовые территории и проезды, а в целом такая важная ныне приватность проигнорирована.

Между кварталом и микрорайоном — современная среда обитания

Итак, увидев в описании новостройки упоминание квартала и микрорайона, вы можете представить себе основную планировочную концепцию:

• в квартале ваш дом или корпус входит в состав так называемой «мелкой сетки» с дорогами и инфраструктурой по краям;

• в микрорайоне возможны варианты застройки с расположением домов фронтально (вдоль внешней границы) или строчно — корпуса устанавливаются плотными параллельными рядами;

• более современная и рациональная планировка имеет признаки кварталов в микрорайоне — корпуса располагаются блоками, образующими закрытые дворы с межквартальными проездами внутри большой территории;

• проектировщики отказались от распространенной в 70-х годах концепции «лежачего небоскреба», длинного дома расположенного по краю микрорайона, огораживающего внутреннее пространство от пыли и шума с дороги.

Очень важной особенностью, практически главным экономическим критерием для заказчика и девелопера остается показатель плотности населения и застройки территории. И здесь привычный микрорайон второй половины прошлого века сразу проигрывает. Очень много пустого пространства, что для застройщика означает фактически выброшенные деньги — участок куплен (взят в аренду) с оплатой за площади, которые нужно эффективно продать, построить на них дома. Очевидным становится решение либо планировать квартальную застройку, либо проектировать нечто похожее на микрорайон, но с квартальными блоками внутри.

В привычной модели квартала фигурирует и ограничение высотности. Небольшие расстояния между корпусами требуют строить дома по 5 — 9 этажей, чтобы не появились дворы-колодцы. При современной блочной разбивке, формирующей кварталы, этого эффекта можно избежать, располагая корпуса на некотором расстоянии. Выходом становится и разновысотность в составе квартала или блока.

Современный квартал и микрорайон для покупателя квартиры в новостройке

Наше описание — не просто рассказ, это не только теория. В реальности, покупая квартиру в новостройке эконом или комфорт-класса, стоит подумать о том, что вы получаете в квартале и в микрорайоне. Конечно, с поправкой на современные планировочные и градостроительные тенденции и обновление форматов.

Особенности микрорайона

Микрорайон большой, а потому в нем свои особенности.

1. Большие пространства — это комплексная застройка территории по заказу местных властей. Значит, при большой плотности населения здесь окажется больше инфраструктурных объектов.

2. Такую формацию окружают довольно широкие дороги, так называемые «магистрали». Главной особенностью и возможной сложностью может оказаться схема выездов на них. Если внутри территории реализована блочная застройка, то внутренние дороги будут доступнее.

3. Вероятность большого разброса инфраструктуры, особенно крупных объектов. Школы и паркинги могут оказаться довольно далеко от выбранного вами корпуса.

4. Людей будет много. Если микрорайон не окружен старой застройкой, транспорт сконцентрируется с одной стороны. Может оказаться, что «пять минут до метро» — это от ближайших к станции корпусов. И нагрузка на транспорт будет большой.

5. Очереди сдачи — чем масштабнее строительство, тем больше этапов реализации. А это означает, что появление объектов инфраструктуры будет заметно отставать от темпов основного строительства, такова реальность.

6. Большая вероятность расположения жилого комплекса за МКАД, в пригородах и на большом расстоянии от Москвы. Именно там есть и большие участки, и потребность в комплексной застройке.

Строить микрорайоны предпочитают застройщики, реализующие проекты эконом-класса. Это объясняется особенностями комплексного освоения территории, поскольку муниципальным властям необходимо создать максимальную плотность населения, эффективно использовать пространство.

Особенности квартальной застройки в Москве

Встретив в описании новостройки формулировку «квартальная застройка», не стоит сразу радоваться — поинтересуйтесь общими масштабами проекта. Если она входит в состав микрорайона, то возвращайтесь к разделу выше. Если речь идет о небольшой локальной территории, пусть и комплексной застройки, то здесь будут свои особенности.

1. Корпуса расположены в составе блоков или кварталов, разделенных внутренними проездами. Это не очень широкие улицы т ограниченные пространства дворов.

2. В квартальной застройке, реализованной на небольшом участке, больше вероятность встретить закрытые для транспорта участки территорий.

3. Инфраструктура выносится на край квартала — это может означать, что магазины и общепит окажутся вне двора, снаружи, а вот паркинги вполне могут располагаться далеко, на границе участка.

4. Классический квартал не имеет развития вверх, но сейчас проектировщики используют принцип разновысотности, чтобы компенсировать малое расстояние между домами в блоке.

5. Приватность в такой планировке в любом случае выше, чем при фронтальном или строчном заполнении микрорайона. Поэтому квартал можно считать признаком, повышающим комфортность новостройки.

Предпочтение — квартальному заполнению территорий

В современной градостроительной концепции появилось рациональное решение — кварталы и блочные образования включают в состав микрорайона, как это происходит, например, при застройке Бутово. Ориентироваться только на название в описании не стоит, но учесть особенности планировки при выборе конкретного ЖК все же имеет смысл! Тем более, что большинство архитекторов и власти Москвы явно отдают предпочтение квартальной застройке.