Девелоперских проектов

Дек 3, 2019 Дом

Девелоперских проектов

Содержание

Слово «девелопер» мелькает в новостях в связи с постройкой грандиозных зданий и после не менее грандиозных банкротств. Одни клиенты девелоперов становятся обладателями чудесных квартир, домов и торговых комплексов, а другие теряют миллионы и долго потом судятся, чтобы вернуть хоть что-нибудь. В этой статье расскажем, кто такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков, как ведется девелоперская деятельность, и чем девелопер в сфере недвижимости отличается от девелопера в лазерном принтере.

Кто такой девелопер и чем он занимается

Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.

Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.

Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.

Что такое девелоперская компания

Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:

  • основные (производственные) – плановые, строительные, коммерческие отделы;
  • административно-управленческие – финансовые, правовые, кадровые, ревизионные отделы;
  • административно-хозяйственные – транспортные, клининговые и другие обслуживающие отделы.

В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».

Чем девелопер отличается от застройщика

В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.

В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.

В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.

Функции девелопера

В перечень функций девелопера входят следующие:

  1. Поиск варианта вложения средств. Девелопер оценивает рынок недвижимости и ищет возможности для совершения сделки с необходимым уровнем прибыли.
  2. Анализ расположения будущего объекта. Проводится оценка с точки зрения коммерческой привлекательности для вероятных клиентов. Исследуются все предложения земельных участков в нужном районе. Принимается решение о покупке конкретного участка либо объекта под реконструкцию.
  3. Проектирование объекта, составление сметы расходов. Для возведения или реконструкции здания требуется получить соответствующие разрешения. Проект должна выполнить специализированная организация (либо сотрудники девелоперской компании с нужной квалификацией). На основании проекта составляется подробная смета. Неточности в планировании расходов могут привести к затягиванию сроков строительства.
  4. Привлечение инвесторов. Чтобы убедить посторонних людей вложить деньги в девелоперский проект, нужно грамотно презентовать его и доказать экономическую эффективность инвестиций. Также важно четко изложить вероятные риски и способы их избежать.
  5. Разумное расходование вложенных средств. Привлеченных денег должно хватить на все работы. От девелопера требуется избегать незапланированных убытков.
  6. Курирование процесса строительства/реконструкции. Контроль закупки и расходования материалов, отслеживание соблюдения технологии. Управление персоналом. При необходимости – взаимодействие с контролирующими госорганами.
  7. Получение максимально возможной прибыли от продажи или сдачи в аренду. Правильная оценка рынка и выбор маркетинговой стратегии. Подбор клиентов и оформление сделок купли-продажи или аренды недвижимости.
  8. Управление недвижимостью. Часто девелоперская компания выступает и в роли обслуживающей организации для своих объектов, для этого в структуре фирмы создается специальное подразделение, занимающееся текущими ремонтами и обеспечением объектов коммунальными благами.

Виды девелопмента

Есть различные виды девелопмента, отличаются они друг от друга способами поиска инвестиций в строительство.

Спекулятивный девелопмент

Здесь инвестором выступает сам девелопер. Средства используются собственные или банковские кредиты. Девелопер финансирует тот проект, который выбрал сам, организует и контролирует строительные работы, а затем ищет покупателя и продает объект или сдает его в аренду. По такой схеме часто строятся крупные торгово-развлекательные комплексы. Риски в данном случае принимает на себя сам девелопер, он же и получает всю прибыль.

BTS-девелопмент

От английского Built-to-suit (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).

Fee-девелопмент

В переводе с английского – «развитие за вознаграждение». Это полный девелоперский цикл, реализуемый на деньги инвестора. Проще говоря, когда у человека или компании появляются свободные средства, которые нужно куда-то вложить, они приходят к девелоперу и просят его самостоятельно определить возможные варианты инвестирования в строительство/реконструкцию с наибольшей прибыльностью. За реализацию проекта девелоперская компания получает от инвестора вознаграждение.

Самые крупные девелоперы России

По объемам текущего строительства на 1 июля 2019 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:

Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.

Девелоперы, чей бизнес потерпел крах

По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:

  • Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов.
  • Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости.
  • ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек.
  • УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества.
  • ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.

Как выбрать девелопера

На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.

По давности работы на рынке и числу объектов

Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.

По перечню инвесторов и партнеров

Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.

По наличию проектных деклараций

Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.

По информации о судебных разбирательствах

Эти данные придется искать самим – по сайтам районных судов, а также на портале ГАС РФ «Правосудие». Поиск ведется по названию девелопера или его ИНН. Один-два разбирательства по незначительным суммам не говорят ни о чем, а вот суды по большому количеству построенных объектов должны насторожить.

По отзывам клиентов/инвесторов

В первую очередь имеет смысл искать негативные отзывы, поскольку в них обычно содержится больше конкретной информации по работе девелопера. Но относиться к таким сведениям нужно осторожно, поскольку хвалить и ругать в интернете запросто могут наемные копирайтеры по заказу конкурентов или самих девелоперов.

Идеальный вариант – съездить на уже сданные объекты и побеседовать с жителями домов или работниками офисных центров. Они расскажут все плюсы и минусы. Да и своими глазами увидеть здания тоже будет полезно.

По документации девелопера

В минимальный пакет документов добросовестного девелопера по каждому объекту должны входить:

  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • договор страхования ответственности застройщика.

Отсутствие любого из этих документов может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. Значение имеют все нюансы. Например, если участок находится в аренде, ее срок не должен истекать раньше предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство должно соответствовать типу объекта: бывали случаи, когда девелоперы оформляли разрешение на возведение коттеджа, а строили многоквартирный дом.

По финансированию девелоперского проекта

Средства девелопер может брать из трех источников:

  1. собственные деньги,
  2. кредитные деньги,
  3. деньги прочих инвесторов (например, дольщиков).

Лучше всего, если у застройщика достаточно собственных средств, чтобы построить объект, а затем возместить расходы деньгами, полученными от его продажи. Если здание строится преимущественно в кредит, любая просрочка платежа может обернуться замораживанием работ на объекте, тогда деньги потеряют и другие инвесторы (те же дольщики).

Строительство на деньги инвесторов практикуется часто, но это наиболее рискованный вариант – вам придется доверить свои деньги посторонним людям, от добросовестности и профессионализма которых будет целиком зависеть результат. Здесь любые неверные действия девелопера приведут к прекращению строительства или необходимости дополнительных денежных вливаний.

По договору с девелопером

Этому документу следует уделить особое внимание – если потом придется обращаться в суд, договор будет крайне важным свидетельством. В предмете договора обязательно должны быть указаны точные характеристики объекта – адрес, количество этажей, кв.метров, прочие основные параметры.

Документ должен быть подписан «живой» подписью уполномоченного представителя компании-девелопера (не факсимиле!) и заверен «мокрой» печатью (не напечатанной на цветном принтере!). Главные моменты, которые имеют значение:

  • срок сдачи объекта в эксплуатацию и передачи клиенту;
  • полная стоимость работ по договору;
  • сроки и порядок оплаты услуг компании-девелопера (особенно этот пункт важен в случае с долевым строительством);
  • гарантийный срок, установленный девелопером на объект.

По всем пунктам текст договора должен вас устраивать. Наилучший вариант – показать документ квалифицированному юристу по недвижимости.

По темпам строительства

Неспециалисту трудно оценить, насколько энергично идут работы, но если неделями на объекте не появляется никто, кроме сторожа – это повод для беспокойства. Для многоквартирных домов по типовым проектам нормальным считается темп работы, при котором за месяц возводится не менее двух-трех этажей.

По зарплате строителей

Тоже важный индикатор. Если вы приходите посмотреть, как строится ваш дом, а прораб грустно говорит, что работники уже третий месяц без зарплаты – можно начинать бить тревогу.

Вопросы читателей

Что такое редевелопмент?

Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).

Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.

Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.

Что такое девелоперский проект?

Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:

  • Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа.
  • Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта.
  • Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору.
  • Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур.
  • Подбор земельного участка, оформление прав на него.
  • Проектирование объекта.
  • Управление стройкой.
  • Поиск покупателей/арендаторов.
  • Управление построенной недвижимостью.

Видел в компьютерном магазине ценник «Девелопер для принтера». Что это за девелопер?

В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.

Кто такой веб-девелопер?

Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.

В России в 2019 году действующими считаются 3,2 тысячи девелоперских компаний, однако активно реализует проекты едва ли половина. Значительная часть таких организаций занимается только строительством по заказу клиента. Однако девелопмент – это более широкое понятие, и означает оно не столько возведение новых объектов, сколько увеличение стоимости и управление строительным бизнесом от поиска идеи до продажи объекта клиенту.

Наиболее приближен к такому пониманию термина Fee-девелопмент, когда исполнитель сам предлагает инвестору проект, исходя из суммы вложений и пожеланий клиента. Другие виды девелопмента (спекулятивный, а тем более BTS) ближе к продаже недвижимости на первичном рынке, объединенной в общий цикл со строительными работами.

Наиболее рискованный вариант девелопмента для самой фирмы – строительство недвижимости на свои средства. Для клиентов – строительство целиком на средства инвесторов. Как показала практика последних 10 лет, ни масштаб компании, ни громкие имена ее владельцев, ни количество одновременно возводимых объектов не являются стопроцентной гарантией от экономического краха. Многое зависит от финансовой ситуации в стране, от конкуренции на рынке и даже от отношений между соучредителями.

Поэтому выбирая девелоперскую компанию, следует учитывать множество нюансов, о которых мы и постарались рассказать в этой статье.

Видео на десерт: Фермер хотел найти воду, но то что случилось удивило весь мир

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста мышкой и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое девелопмент в строительстве

Девелопмент — что это такое и как применяется в строительстве России — объясняем простыми словами

Английское слово development означает развитие, совершенствование. Это понятие имеет широкое значение. Наиболее часто термин применяется в приложении к строительству.

Девелопмент – что это такое, говоря простым языком, и какое отношение к строительной индустрии имеет развитие и совершенствование?

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости. Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

Внимание! Говоря понятным языком, девелопер – это застройщик.

Появление девелопмента в России

Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.

Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.

Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.

В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России?

В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.

Чем занимается девелоперская компания

Девелоперские услуги оказывают компании, реализующие проекты недвижимости.

В строительной области проектом называют реконструкцию или строительство объекта.

Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде.

Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией.

Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта.

Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Этапы, из которых состоит девелопмент

Процесс работы с проектом состоит из нескольких этапов:

  1. Разработка идеи и предварительный анализ проекта.
  2. Поиск участка.
  3. Создание проекта и оценка его стоимости.
  4. Поиск исполнителя и заключение официального соглашения.
  5. Реализация и управление проектом.

Специалисты различают два вида деятельности: в зависимости от управления финансами и от типа объекта. Каждый из них подразделяется на несколько классов.

В зависимости от вида недвижимости девелопмент в строительстве разделяют на работу в сфере:

  • жилой отрасли;
  • коммерческой;
  • загородной недвижимости;
  • земли и земельных участков.

При работе с жилой и коммерческой недвижимостью пошагово разрабатываются все этапы в сфере соответствующего вида строительства. Готовый объект сдается заказчику.

Для земельных участков и земли девелопмент проекта – это разработка разделения больших объектов на более мелкие. Выполняются все этапы, включающие юридические и технические вопросы. Работы проводятся под конкретные требования клиента. В договоре указываются все детали, интересующие заказчика:

  • мощности, которые планируется размещать на объекте;
  • въезд и выезд на ближайшие магистрали;
  • объем строительных работ.

Специалисты называют также офисный, гостиничный, торговый, складской и промышленный вид. Их можно отнести к коммерческому классу. Это перспективные направления в данной сфере деятельности.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

  • по целям владения (для проживания, бизнеса, инвестиции);
  • уровню готовности к эксплуатации (незавершенное строительство, введенный объект, необходим капитальный ремонт или реконструкция);
  • воспроизводимость в натуральной форме (воспроизводимые объекты – дома и насаждения, невоспроизводимые – земля и недра).

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента. Его характерными чертами являются:

  1. Относительно невысокая стоимость.
  2. Расположение далеко от центра города.
  3. Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
  4. Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

Внимание! Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

  • расположение объекта в уникальном месте;
  • оригинальный внешний вид;
  • при сооружении использовались новые технологии;
  • выдержаны высокие стандарты качества при строительстве;
  • предусмотрены коммуникации – гараж, супермаркеты, дороги, социальные объекты.

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек. При этом доход получают от:

  • сдачи объекта в аренду;
  • использования как помещения для фабрики, завода, другой производительной деятельности;
  • продажи.

К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

  • fee development;
  • speculative.

Первый вид – находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

  1. Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
  2. Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент, то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.

Видео по теме: девелопмент

Все, что нужно знать о девелопменте — Деньги и финансы простым языком

Девелопмент (от англ. development – развитие) – это комплекс мероприятий по строительству, изменению или реконструкции здания, направленных на увеличение его рыночной стоимости. Соответственно, специалистов, задействованных в данной сфере, называют девелоперами, или застройщиками, если говорить простыми словами. Выполнять подобные работы могут как индивидуальные предприниматели, так и компании. Таким образом, исходя из определения, делаем вывод, что основной целью девелопмента является развитие недвижимости ради увеличения его стоимости.

Отдельно стоит упомянуть об инвесторах, которые вкладывают собственные средства в улучшение недвижимости, для того, чтобы в будущем продать его по выгодной цене. Такие бизнесмены также имеют отношение к девелопменту, формируя отдельное его направление.

Развитие направления в России

Впервые деятельность, напоминающая современный девелопмент, появилась еще в Советском Союзе, однако тогда не было таких профессий, как девелопер и инвестор. В обязанности застройщика входило не только строительство и реконструкция объекта, но и поиски источников финансирования для покрытия расходов.

В современной России на девелопера, наряду с прежними функциями, возложен ряд новых обязательств, которые должны быть выполнены в соответствии с высокими требованиями, диктуемыми рынком недвижимости.

Так чем же занимаются застройщики? В сегодняшней статье мы подробнее разберем этот вопрос, доступным языком объясним спецификацию и все нюансы работы компаний из данной отрасли.

Чем занимаются девелоперы

Основным направлением деятельности застройщиков является реализация проектов недвижимости.

Под определением проекта стоит понимать как строительства объекта с нуля, так и реконструкцию существующего. То есть проект – это временное предприятия, имеющее начало и конец, который наступает по достижении поставленных целей или осознания того, что он являются недостижимыми.

Важно понимать, что девелоперские фирмы не сосредоточены на отдельном направлении, например, только строительстве. Они выполняют широкий спектр работ, начиная от анализа идеи и заканчивая сдачей объекта «под ключ».

Встречаются ситуации, когда девелоперские компании берутся за строительный проект, который не включает в себя непосредственное возведение объекта. Они предоставляют услуги по созданию юридического лица, на которое будет оформлен земельный участок и получено разрешение на строительство.

В начале сотрудничества застройщик и заказчик оговаривают все финансовые вопросы, объем работы, ответственность сторон и сроки сдачи объекта, подкрепляя сделку подписанием договора. Комиссия компании может колебаться в зависимости от сложности работ, но обычно она составляет около 10 процентов от стоимости объекта.

Как видим, девелопмент является довольно объемной деятельностью, включающей в себя большое количество функций подразумевающих практически управление недвижимостью.

Неспроста данный бизнес находится в верхних списках рейтингов наиболее прибыльных в мире.

Кстати, одним из самых крупных девелоперов в мире был нынешний президент США Дональд Трамп.

Из чего состоит девелопмент

Собственно, весь цикл работы с проектом делится на несколько отдельных этапов:

  • Анализ и разработка будущего проекта.
  • Поиск земельного участка.
  • Создание проекта с предварительной оценкой стоимости.
  • Поиск исполнителя и подписание всех документов.
  • Строительство и управление проектом.

Кроме того, сам девелопмент специалисты классифицируют по нескольким видам: по управлению финансами и по типу объекта.

Строительный девелопмент подразделяется также и по отраслям:

  • Жилая.
  • Коммерческая.
  • Загородная.
  • Земельная.

В случае с первыми двумя отраслями застройщиком прорабатываются все этапы строительства, и уже готовый проект сдается заказчику. К коммерческой отрасли относится строительство гостиниц, складских помещений и офисных зданий.

При работе с земельными участками девелопмент заключается в разбивке одного большого проекта на несколько более мелких составляющих, по которым выполняются все требования, начиная с юридических моментов. Все работы проводятся в соответствии с требованиями клиента, описанными в контракте.

К деталям проекта, которые требуют отдельного обсуждения, относятся:

  • Мощности, размещенные на объекте.
  • Выезд на ближайшие автомагистрали и дороги.
  • Объем работ.

Классификация недвижимости

Девелопмент подразделяется также и по классам недвижимости. Недвижимость классифицируется по нескольким признакам.

А именно:

  • По цели владения (проживание, ведение коммерческой деятельности, объект инвестирования).
  • Готовности (незавершенные работы, введен в эксплуатацию, требует капитального ремонта).
  • Воспроизводимости в натуральной форме. К воспроизводимым относятся дома и насаждения, к невоспроизводимым – земля и ее недра.

Кроме того, все объекты делятся на эконом, элит, и бизнес-классы.

Эконом-класс. Является наиболее распространенным видом жилого девелопмента. Сразу стоит отметить, что невысокая стоимость постройки относительно других типов вовсе не означает, что работы выполнены некачественно. Строительству жилья в России уделяется большое внимание, поэтому жилье даже такого класса соответствует всем санитарным нормам и нормативным актам.

Помимо низких затрат на строительные материалы, к характерным чертам экономкласса можно отнести удаленность от центра населенного пункта, отсутствие парковочных мест и объектов социальной инфраструктуры на территории жилого комплекса.

Элит-класс. Соответствует всем наивысшим стандартам. Однако некоторые недобросовестные девелоперские компании пользуются тем, что отечественный рынок недвижимости находится на этапе формирования, и отсутствуют четкие критерии классификации жилья. Поэтому иногда они продают жилье экономкласса под видом элитного, завышая его стоимость.

В целом недвижимость элиткласса должна соответствовать следующим нормам:

  • Уникальное месторасположение.
  • Оригинальный внешний вид.
  • Использование современных технологий в строительстве.
  • Соответствие высоким стандартам.
  • Наличие коммуникаций и социальной инфраструктуры.

Объекты элитной жилой недвижимости подразделяются на категории: премиум, эксклюзив и комфорт. Представителем данного класса являются пентхаусы.

Бизнес-класс. К данной категории относится нежилая недвижимость, которая может быть использована для получения прибыли: складские помещения, офисы, торговые объекты и т. д.

Зачастую доход извлекается путем сдачи помещения в аренду или продажи, а также использования его для производственных целей.

Сюда же относятся и земельные участки, поскольку их можно выгодно продать.

Классификация девелопмента по типу управления финансами

В зависимости от управления финансами, девелопмент бывает двух видов: fee development и speculative. О том, где найти инвесторов для своего проекта, читайте в этой статье.

В первом случае все предельно просто: с помощью тендерного конкурса определяется исполнитель работ, который отвечает исключительно за качество выполненной работы и не несет никакой материальной ответственности. Его вознаграждение напрямую зависит от объема работы. Чаще всего в таких случаях объект сдается «под ключ».

Со speculative немного сложнее, поскольку он, в свою очередь, делится на несколько подкатегорий: девелопер только финансирует проект или берет полную ответственность и отвечает за его успешность.

В первом случае проект полностью принадлежит застройщику, и все риски ложатся на него. Но взамен он получает право управления объектом, и возможность сдавать недвижимость в аренду.

Что касается полной ответственности, она требует от девелопера полной погруженности. Он занимается разработкой проекта, поиском строителей и финансов, решает юридические вопросы, в том числе и с представителями власти. Но поскольку собственные средства он не вкладывает, материальные риски сведены к минимуму. Комиссия девелопера в таких ситуациях зависит от сложности проводимых работ.

Несмотря на свою молодость, рынок недвижимости в России является перспективным направлением деятельности, а дом уже не является просто жилищем. Развитие девелопмента в правильном направлении подарило миру новый термин – джентрификация, в результате которой некогда трущобы превращаются в привлекательные районы для жизни. Примерами ее являются нью-йорский Бруклин, лондонский Шордич и берлинский Пренцлауэр-Берге. Поэтому любая недвижимость может стать выгодным капиталовложением, если к ее развитию приложат усилия юристы, архитекторы, маркетологи и, естественно, строители.

Девелоперский проект как продукт:

Спикер: Анна Усатова, профессиональный управленец с масштабным кросс-функциональным опытом в маркетинге и продажах

Анна работала в крупных отраслевых бизнесах телекоммуникаций и девелопмента федерального уровня: МТС, Ростелеком, ТАЛАН, РивьераПарк. Руководила разработкой и брендингом инновационных продуктов и управляла digital-трансформациями в компаниях.

Более 5 лет Анна руководила маркетингом и продажами застройщиков с «живыми» успешными кейсами в разных городах.

С нами и участниками вебинара Анна поделилась своими наблюдениями того, как правильно и успешно создать и реализовать девелоперский продукт:

«Не ошибусь, если скажу, что многие, кто работает в маркетинге, основываются на академической фундаментальной теории американского профессора Маккарти, которая была создана еще в 1960 году: теория 4P, маркетинг-микс.

Маркетинг-микс состоит из:

  • Product (продукт);
  • Price (цена);
  • Promotion (продвижение);
  • Place (место). Место как канал продаж или канал дистрибуции.

Я сюда добавлю еще одну «P», но об этом далее.

PRODUCT (продукт) включает в себя: ассортимент, качество, дизайн, свойства, ТМ, упаковку, обслуживание, гарантию.

Любой девелоперский проект — это продукт.

Продукт в девелопменте — это не просто здание или фасад.

Продукт в девелопменте — это совокупность всех свойств и характеристик проекта, включая нематериальные.

Они должны быть увязаны между собой единой идеологией. В этом случае во всем, с чем «касается» и что видит клиент, не возникает противоречий, и формируется проект как продукт с идеей и именем.

Что же входит в состав продукта в девелопменте?

1. Атрибуты места

Самая крупная категория, которая во многом определяет успешность проекта.

— Локация

Не секрет, что на региональном рынке есть проблема с новыми земельными участками. Часто они точечные. Поэтому расположение участка в центральной «вкусной» локации во многом определяет дополнительную ценность продукта и способствует ускорению продаж.

— Территория (эскиз генплана и мастерплан)

Чтобы разработать земельный участок, сначала необходимо создать эскиз генерального плана. Это основа матрицы продукта, которая подразумевает эффективное использование участка, оптимальную посадку и конфигурацию секций, коммерциализацию потоков и интеграцию в городской контекст. На данном этапе определяется, так называемый, баланс будущей территории и закладывается основа для максимизации коммерческого «выхлопа» от продаваемых площадей за счет повышения добавленной стоимости.

Баланс территории показывает, каким образом мы разместим объем зданий на нашем земельном участке, чтобы территория была соразмерна будущим жителям. Также необходимо, чтобы наше пространство правильно соотносилось с окружающей городской застройкой.

На этом этапе мы продумываем морфологию застройки: этажность, направленность и сонаправленность зданий по отношению к друг другу, соблюдение инсоляции и т.д. А также планируем функциональное зонирование, комбинаторику деловых общественных и частных зон, пешеходные потоки и торговую инфраструктуру.

Мы изначально должны рассчитать, каким образом будут расходиться пешеходные и транспортные потоки внутри нашего проекта. И продумать, каким образом мы сможем усилить комфорт за счет достаточного количества наземного, подземного и гостевого паркинга.

— Благоустройство

К атрибутам места относим:

— внутреннее и внешнее благоустройство дворов;
— благоустройство по периметру;
— общественные зоны.

Примечательно, что на сегодняшний день большое значение отводится «зеленому каркасу». Мы говорим про сохранение природных насаждений, если они есть на территории земельного участка. Или про то, что девелоперы своими силами создают «проприродные» зоны: устраивают искусственные водоемы и делают акценты на пространстве у воды, на жизни рядом с природой.

После эскизного генплана наступает стадия мастер планирования: детальной проработки всех вышеуказанных параметров и прорисовки архитектуры фасадов и т.д.

Важно понимать, что этап разработки территории является ключевым. Ему нельзя уделять минимальное внимание. То, как вы определите и распланируете свой земельный участок предопределяет, насколько маржинальным будет ваш проект.

— Видовые характеристики

Сегодня мир из окна стал продолжением квартиры. Это тоже часть девелоперского продукта. Застройщики используют такие тренды, как «за городом в городе» или «юг на севере»: зеленый двор без машин, продуманный ландшафтный дизайн во дворе, максимальное сохранение природных насаждений при строительстве. Мы формируем такую среду, которая позволяет, находясь, например, в центральной локации города, ощущать себя приватно за счет вида на парк, на водоем. Или за счет какого-то дополнительного ландшафтного озеленения.

— Окружение объекта, социальная и коммерческая инфраструктура

В идеале, когда все рядом. За продуктами — просто спуститься на первый этаж, встретиться с кем-то — 5 минут от дома до кофейни, 10 минут до школы и сада, без пересечения оживленных дорог, без большого перепада высот. Зеленый оазис под окнами — молодым родителям не нужно никуда идти или ехать, чтобы просто погулять с маленьким ребенком. Тишина, пространство без машин, с удобными тротуарами и скамейками — вот же оно, начинается как только выходишь за пределы двора. Сквер, детский кластер со школой балета, школой детского и юношеского творчества, с частным детским садом и т.д

При подготовке проекта, мы можем усиливать коммерческую торговую составляющую за счет изначального планирования недостающих в нашем районе объектов. Например, мы понимаем, что в районе недостаточно спортивной составляющей или каких-то частных детских школ. И изначально закладываем в свой проект необходимое количество помещений для будущих потенциальных операторов.

— Транспортно-парковочная логистика

Интеграция в городское пространство происходит быстро и уверенно, если изначально правильно подобрана локация. Кроме того, важно закрывать сразу все потребности клиента, уже подумав и придумав за него, где он сможет оставлять свой автомобиль.

2. Атрибуты качества

— Любые технологии и решения для домов

К первому уровню атрибутов качества относится то, что связано с технической, инженерной составляющей, решениями фасадов, шумоизоляцией, с материалами и т. д., включяя «умный дом» и «начинку» внутри дома.

Это ставка на экологичность, материалы с натуральным и «понятным» составом. Например: кирпич, керамзитобетон, блоки Porotherm. Кроме того, прозрачная политика в отношении материалов и технологий, которые используются в строительстве. Это должна быть информация, которую не нужно искать в проектной декларации или дополнительно запрашивать у застройщика. Максимально доступная информация. Например, у нас это «Технологии комфорта» на страничке каждого дома: краткое описание материалов, их свойства, как конкретно эти свойства могут улучшить жизнь человека.

— Благоустройство внутри и снаружи, холл/лобби (МОП)

Второй уровень — это внешнее и внутреннее благоустройство.

К внутреннему благоустройству мы относим дворы и внутреннее пространство дома, т.е то, куда попадает житель, когда выходит из квартиры, и то, куда он возвращается (холлы, межэтажное помещение, пространство). Мы транслируем идеи о том, что холлы и дворы — это тоже дом, это своего рода продолжение вашей гостиной. Чувствуйте и ведите себя, как дома. Знакомьтесь с соседями, начинайте и поддерживайте приятный small talk. Выстраивайте связи, заводите дружбу — как, собственно, у нас это уже случилось в квартале «В Сердце». Оказалось, некоторые не просто знают друг друга, а уже дружат семьями и ходят в гости.

На сегодняшний день есть системный подход к формированию благоустройства с точки зрения общественных пространств. Он называется Mixed-use, то есть комбинированное использование.

И включает в себя три ступени:

— локальные общественные зоны. Такой зоной может быть площадь, которая позволяет проводить мероприятия, где собираются жители жилого комплекса и жители города.

— полуприватное пространство, которое может быть использовано жителями нескольких домов или кварталов в вашем проекте. Таким примером может служить футбольная площадка с трибунами, воркаутом или сквер для мам с колясками.

— приватный уровень. Это зоны для занятий йогой или зоны барбекю на территории двора, прилегающего к дому.

Все эти зоны в миксе создают точки притяжения и возможности для совершенно разных сценариев. Мы уходим от того, что двор — это только двор и прилегающее пространство. И от того, что это зона только для жителей этого дома. Мы можем организовывать эти пространства совершенно по-разному.

— Квартира

Третий уровень атрибута качества — это все, что связано с квартирографией и типологией квартир.

Здесь мы говорим не только про количество квадратных метров. На сегодняшний момент мы формируем свой подход к квартирографии.

Распространенным является подход, который позволяет выделить внутри квартиры многофункциональные зоны. Например: большая гостиная в какой-то из вечеров используется для вечеринки с помощью какой-нибудь раскладной стены. Завтра гостиная превратится в дополнительный кабинет для старшего члена семьи.

Или террасы и обогреваемые балконы, которые позволяют личный быт убрать на задний план.

3. Атрибуты доступности

— Альтернативы по продуктовым позициям

Это возможность предложить потенциальному клиенту, который к нам обратился, разные варианты продукта.

Здесь мы говорим не только про 2-ух или 3-ех комнатные квартиры. Мы имеем в виду предложения разных форматов. Это могут быть пентхаусы, квартиры с двойным светом или квартиры свободной планировки и так далее. Это разнообразие и даже многообразие планировок. Большой разброс в плане площади. В «Ривьера Парк» это от 35 кв.м до 203 кв.м. От классики и до абсолютной свободы — лофты, пентхаусы, квартиры со вторым светом, открытые планировки. Альтернативы не только на уровне квартир, но и на уровне домов.

Например, в одном проекте комплексного освоения территорий могут сочетаться дома разного уровня классности: комфорт, комфорт+ и бизнес. При этом дома могут быть разведены визуально с точки зрения архитектуры, этажности, количества квартир на этаже. И за счет различных внутренних сценариев можно создать классный комьюнити.

— Ценовое предложение/Собственные финпрограммы/Программы лояльности

Наши внутренние финансовые инструменты: специальные предложения, ограниченные во времени, коллаборации и партнерства с банками, ко-брендинг с федеральными брендами. Так мы с федеральной сетью «М.Видео» сделали проект cashback-картами. Он себя оправдывает и работает в две стороны.

— Коробочные решения.

Покупка комплектом — это выгоднее, быстрее и разумнее. Коробочный продукт удовлетворяет все основные потребности: в собственном жилье, в месте для машины, в месте для сезонных вещей и даже в чистовой отделке.

Мы на себе ощущаем, что у нас большой поток покупателей из центральной части России и с Севера. Это история, когда мы изначально предвосхищаем потребности клиента и закрываем его «боли». Сразу продаем ему квартиру, кладовую и паркинг. Мы тем самым заботимся о том, что все его вещи будут в сохранности, машина будет защищена. Мы предоставляем ему дисконт, который он бы не смог получить, приобретая только одну квартиру.

4. Атрибуты сервиса

Это моя любимая категория. Считаю, что сервис в девелопменте — это тема, которая требует отдельной проработки. Сейчас даже начинает появляться такая история, как сервис-дизайн.

— Команда

Помните, я говорила о теории 4P? В сегодняшних реалиях я бы добавила сюда еще одну букву P: person, personality. По-русски: личность, потребитель.

Наша команда уверена, что основа сервиса — это команда.

— Продажа

Мало влюбить клиентов в проект. Важно влюбить его еще и в себя как в персонального менеджера. Люди влюбляются в людей, и люди покупают у людей. Мы иногда говорим между собой, что у нас внутри компании действует «P2P» маркетинг, когда person-to-person (человек человеку).

— Обслуживание, включая постпродажный сервис

К атрибутам сервиса относятся все моменты взаимодействия с клиентом: от первого касания с рекламным буклетом, стаканчика с кофе и информирования во время строительства до передачи ключей и управляющей компанией.

Здесь не бывает мелочей. Важно контролировать каждый момент и исправлять при необходимости.

5. Атрибут надежности и узнаваемости

— Имидж и репутация застройщика

Должны быть понятными и положительными в информационном пространстве города, региона или страны, если мы говорим о федеральном застройщике. Речь идет о застройщике, который привлекает внимание нетипичностью своих проектов, создает новый образ городской жизни, имеет авторитет среди властей и среди жителей города, параллельно вкладывается в некоммерческие проекты.

— Топ-оф-майнд

Нужно стремиться попасть в тот самый список из первых трех застройщиков или первых трех проектов, которые себе условно составляет клиент, когда приступает к выбору будущего места проживания. Попасть в «top of mind» клиента.

— Сдача в срок

Ничто так не влияет на лояльность покупателя, как своевременная сдача дома. Еще лучше — если объект сдан раньше срока.

Это круто работает на повторные продажи. Это важно, если у вас несколько домов, несколько очередей строительства. Или вы планируете еще один проект.

Кто отвечает за продукт в девелопменте?

Эта тема дискуссионная. Она актуальна для девелоперских компаний.

Когда мы создаём девелоперский продукт, мы смотрим в будущее. Как правило, создание проекта занимает от 9 до 12 месяцев в зависимости от масштабов проекта.
Создавая проект сегодня, мы должны построить всевозможные сценарии и предвосхитить, каким же будет наш проект через три года (закладываем год на создание проекта и 2 — 2,5 года на реализацию).

Примечательно, что траектория развития проектов в девелопменте реверсивная. Мы не идем из точки А в точку Б. Мы идем из точки Б в точку А.

Сначала строим гипотезы и формируем параметры нашего продукта. На этом этапе задействовано огромное количество людей: команда из проектировщиков, архитекторов, маркетологов, финансистов, юристов и так далее. И только через три года мы увидим, а что же у нас в итоге получилось?

Итак, кто же должен отвечать за продукт застройщика?
Это извечный вопрос. Кто же: маркетологи или продавцы?

Ни те, ни другие.

В современных рыночных условиях это должен быть продуктолог. Это может быть директор по продукту, менеджер по продукту или руководитель подразделения по продуктам (в идеале).

Это отдельный специалист, который немножко футуролог. Он всегда нацелен на будущее. Если мы говорим про его профессиональные качества, то ожидаем от него вперемешку и soft skills и hard skills.

Продуктолог воспринимает проект как собственный бизнес. Он должен быть классным коммерсантом и иметь мультидисциплинарное мышление.
Он может найти фишки и нестандартные приемы, которые, на первый взгляд, не имеют отношения к девелопменту. И умеет применить их к сфере строительства и при этом кастомизировать.

Продуктолог может предвосхищать тенденции и при этом быть гибким. Менять и меняться раньше рынка. Продуктолог должен иметь креативную насмотренность, которая позволит заимствовать приемы из разных других отраслей. Он способен гибко управлять проектом на всем этапе жизненного цикла.

Продуктолог способен понять, когда и как правильно измерить ту или иную «температуру по больнице» и правильно выбрать инструменты, которые позволят управлять ситуацией в моменте. Это немного кризисный менеджер.

Хочу всем нам пожелать, чтобы внутри наших компаний были продуктологи!

Этот человек, не побоюсь этого слова, уникальный, потому что он должен говорить на одном языке с очень большим количеством специалистов: с финансистами, юристами, маркетологами и продавцами.

И самое главное, он должен уметь говорить «нет», подвергать всё сомнению, при этом причинять самое лучшее. То есть продуктолог — эта та самая жемчужина, которая действительно правильно подсветит будущий проект.

Ключевые тенденции реализации. Выбор девелоперского продукта клиентом.

Что сегодня влияет на процесс принятия решения и какие факторы нельзя не учитывать?

1. Давно закончилась эпоха «квадратных метров»

Наступила эра осмысленнного/глубокого клиентского подхода к набору критериев будущего места проживания.

Слово «среда», которое, по большому счету, не так давно вошло в обиход девелоперов, уже устоялось. Сейчас среда — это базовая потребность нашего с вами будущего жителя при выборе его квартиры. Не сначала квартира, потом среда. А сначала среда, а потом— квартира.

2. Ядром продукта и центром его потребления становится человек

Человек — участник всех процессов:от исследования до реализации и эволюции продукта во времени.

Личность и человек вместо клиента — это очень важный персонализированный подход. Потому что на протяжении всей деятельности, от исследования продукта и до его реализации, мы опираемся как раз на ценности и сценарии жизни наших потребителей.

Мы применяем понятие BigLiveData — «сериал длинною в жизнь». И должны грамотно сопровождать клиента на разных этапах его жизненного цикла посредством разных инструментов (соцсетей, рекламы, личного общения с персональным менеджером), предлагать ему релевантные ценностные предложения.

Мы не можем вчерашнему Ивану, который купил студию, а сегодня Иван — счастливый отец троих детей и счастливый муж, сделать то же самое предложение. Мы понимаем, что оно ему не подойдет.

3.Мы имеем дело с новым поколением потребителей

Это поколение Y, поколением Миллениалов. Они выбирают непрерывный процесс обучения, учатся всю жизнь. У них нет такого: школа, университет, я получил профессию! И все О’Кей! Я успешный и востребованный!

У них так не работает. Они учатся оффлайн и онлайн. Слава богу, вернулась мода на чтение!

Миллениалы потребляют огромное количество информации. Они очень много путешествуют. В путешествиях у них формируется насмотренность архитектуры, различных общественных зон, решений, лайфстайла и жизненных сценариев. Все это закладывается в сознание. И когда они принимают решение о выборе следующей квартиры, все эти моменты естественным образом оказывают огромное влияние.

У миллениалов есть внутренний запрос на проевропейский образ жизни и европейский стандарт на организацию своего жизненного пространства.

Не ошибусь, если скажу, что лозунг «никак все» собирательно характеризует портрет сегодняшнего потребителя.

4. Нет больше понятия «ЖК» как отдельного продукта

Есть симбиоз составляющих, определяющих успешность проекта. Эта история не только про архитектуру и планировки. Это и персонифицированный сервис покупки, постпродажное обслуживание, прогрессивная УК…

Здесь, на мой взгляд, очень важно, чтобы мы не просто предлагали свой продукт или продвигали свой проект. Нужно формировать потребность в определенном уровне и сценариях жизни, в качестве среды и соответственно предвосхищали ожидания потребителей. Хрестоматийный пример того, как можно создавать потребность — это Apple.

Желаю нам с вами, чтобы сила apple была в нашем девелоперском продукте!

Тренды в девелоперском продукте. Что «закладывать» при разработке девелоперского продукта и какие ориентиры держать «в фокусе» при реализации?

1. Концепция продукта

На сегодняшний день интересные и вкусные нестандартные проекты, которые обладают фишками «правят бал». Они являются драйвером улучшайзинга качества жизни. Сам факт наличия концепции и философии в проекте является мощным катализатором в принятии решения потребителем в пользу вашего проекта.

2. Этапность и роли

Поговорим про то, как «должно быть» или как «никогда не бывает». Если очень крупно, то процесс создания продукта можно разделить на три больших этапа:

I. Аналитика и прогнозирование

II. Проектирование

III. Построение и сборка продукта

I. Аналитика и прогнозирование:

Состав этапа:

a. Анализ конкурентного рыночного окружения участка: локация + экспозиция;

b. Анализ лучших практик отрасли;

c. Определение и сегментация ЦА и «портрет покупателя» (демография, стиль жизни, психотип, стиль потребления, точки контакта с клиентом);

d. Анализ потенциального спроса.

Участники этапа: маркетолог, аналитик, менеджер по продукту.

Сроки: 2-3 месяца.

Результат: Коммерческое ТЗ на будущий проект.

Я хочу отметить момент, что уже перестают работать традиционные классические инструменты вроде фокус-групп, глубинных интервью, опросов и т.д

И в девелопмент приходит история про customer development, девелопмент потребителя. В процессе создания продукта мы должны разведать много фактов про своего будущего покупателя.

II. Проектирование

По итогу этого этапа уже рождается понятный осязаемый образ.

Состав этапа:

a. Архитектурная концепция;

b. Планировочные решения;

c. Проект планировки территории.

Участники этапа: руководитель проекта и его команда, архитектурное бюро, дизайнеры внешней и внутренней среды.

Сроки: 2-3 месяца.

Результат: итоговая архитектура комплекса, итоговая квартирография, проект двора, проект МОП, техническое наполнение и «фичи» проекта.

III. Построение и сборка продукта.

Состав этапа:

a. Итоговые УТП проекта и постулаты дифференциации продукта;

b. Стратегия продвижения и точки контакта с продуктом;

c. Общая «ювелирная» работа по построению конечного результата.

Участники этапа: менеджер по продукту, бренд-менеджер.

Сроки: до 3 месяцев.

Результат: проект с идеей и именем = концепцией.

На этом этапе часто привлекают сотрудников из других подразделений просто для того, чтобы замерить ту или иную гипотезу. На этом этапе мы должны плотно работать с отстройкой от конкурентов. Потому что, на самом деле, похожих продуктов много. Уникальные товарное предложение проекта — это то, на чем нужно фокусироваться. Это то, что нужно детально и ювелирно прорабатывать в соответствии с сегментами вашей аудитории.

В конце этого этапа рождается проект с идеей и именем, концепцией или брендом.

3. Дизайн-код

Дизайн-код — это «оркестр» инструментов, которые мы применяем для создания общности и единообразия стилистических приемов. Эти приемы используются во всех элементах продукта: от архитектуры и пластики фасадов до внутренней навигации.

С одной стороны, дизайн-код — это архитектура, благоустройство и внутренняя навигация. Но почему, например, не использовать какие-то элементы брендинга в интересных местах во дворе? Проброс стилевых элементов, цветовых нестандартных решений — это тоже одна из тенденций.

4. Живой продукт

Продукт меняется во времени в зависимости от того, как ведет себя рынок. Территории осваиваются долгий срок. Это требует гибкого, опережающего и «предвосхищающего» подхода к развитию/изменениям/доработке любого продукта.

Я говорю не про то, что мы раз в 3 месяца меняем инженерные решения или технические составляющие. Я имею в виду то, что на начальном этапе в позиционировании и далее в продвижении мы можем делать совершенно разные акценты. И, соответственно, продвигать свой продукт для большего числа людей, расширяя целевую аудиторию. Мы объясняем людям, почему именно такие «фишки» заложили.

Нельзя создать продукт из «точки А в точку Б» и спокойно наблюдать, как он возводится и как выдается разрешение на ввод в эксплуатацию. В таком случае вы рискуете получить «неживой» «замороженный» продукт, который не будет релевантен реалиям рынка.

Правильный продукт: что дает?

1. Создаёт высоколиквидный/коммерчески успешный проект.

Мы все с вами работаем на несколько глобальных целей. С точки зрения коммерческой деятельности — это:

— продажа всего стока до ввода в эксплуатацию;
— работа с премией к рынку, если мы говорим про плохо схожие объекты локационных конкурентов;
— максимизация таргета и работа с добавленной ценностью проекта, то есть с бОльшей маржой к рынку.

Правильный проект на самом начальном этапе обеспечивает нам это, потому что мы дифференцируемся от конкурентов. Он позволяет минимизировать влияние ценового фактора или вообще его исключить.

2. Отвечает на запрос потребителей «в моменте».

И учитывает потенциальное изменение спроса в течение всего периода реализации проекта.
При правильном продукте мы можем позволить себе гибко управлять ценообразованием и соответственно максимизировать стоимость квадратного метра на всём протяжении жизненного цикла.

3. Снижает затраты на рекламу.

Один раз создав бренд и насытив его правильными смыслами, правильно продвинув его на рынок, мы можем использовать ограниченное количество рекламных инструментов, варьируя их. И свой рекламный бюджет можем направить на дополнительные вещи, например, PR среди жильцов.

4. Задает стандарт в отрасли/регионе/локации

Создав классный продукт, вы легко можете стать референсом, примером для других девелоперских компаний и стать компанией, которая задает стандарты в отрасли.

5. Обеспечивает большую лояльность, рост повторных продаж.

Не только в процессе текущего строительства, но и для будущих проектов. Он позволяет управлять рисками и ограничениями на любом этапе. И, в целом, дает нам свою «премию к рынку», высокой ликвидный проект, который, в конечном итоге, обеспечивает бонусом дополнительную маржинальность для собственника компании инвесторов, учредителя компании.

Девелопмент

Девелопмент (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, рост недвижимости») — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Понятие «застройщик»

В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.) указывает:

застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Статья 3 214-ФЗ «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»:

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Заказчик — это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом.

Этапы и виды девелопмента

  1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
  2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
  3. Проектирование и оценка проекта
  4. Заключение контрактов и строительство
  5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

Существует три вида девелопмента:

  • Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
  • Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.
  • BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

  • Девелопмент жилой недвижимости
  • Девелопмент коммерческой недвижимости
  • Девелопмент загородной недвижимости
  • Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

Примечания

В Викисловаре есть статья «девелопмент»

Девелопмент

(Development)

Определение девелопмента, девелопмент недвижимости

Информация об определении девелопмента, девелопмент недвижимости

    1. Девелопмент

    2. Полный комплекс мероприятий девелопмента

    — Разработка концепции проекта

    — Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

    — Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

    — Получение технических условий на инженерные коммуникации

    — Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

    3. Девелопмент в архитектуре

    Девелопмент — слово, используемое в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимым имуществом, но и с ещё не готовой недвижимым имуществом (такой риелтор называется «девелопер»).

    Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

    Девелопмент — это процесс качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности. В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает новый рыночный статус существенно выше предыдущего.

    Итак, основная цель девелопмента заключается в формировании и развитии земельного участка как нового товара, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей.

    Девелопмент

    Девелоперские организации обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке жилья можно сравнить с деятельностью продюсера в шоу-бизнесе.

    Термин образован путём заимствования английского слова development, в переводе «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», то есть в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В Российской Федерации «девелопером» также могут называть разработчика ПО, картридж для копировального аппарата и др. Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн».

    Создание практических решений в рамках реализации проекта коммерческой или жилой недвижимого имущества является одним из основных направлений деятельности нашей фирмы.

    Правильно выстроенная концепция, учитывающая маркетинговые, архитектурные, территориальные, правовые и социальные аспекты, определяет успех любого проекта.

    Разрабатывая бизнес-план развития проекта, мы берем за основу маркетинговые исследования и глубокий анализ конъюнктуры рынка, учитывая малейшие его изменения. Это позволяет правильно определить позиционирование и формат объекта недвижимого имущества, его функциональное назначение, объем и тип целевой аудитории, на которую ориентирован проект. Эти факторы впоследствии влияют на дальнейший девелопмент недвижимого имущества.

    В процессе девелопмент-идеи рождается идея и образ проекта, определяющие его уникальность. Мы ориентируемся на самые актуальные мировые тенденции с учетом реалий локального рынка, активно используем накопленный опыт собственных девелоперских проектов, точно определяя все составляющие успешного проекта от архитектурных и дизайнерских совершенно точноий, состава будущих арендаторов до грамотного продвижения, запуска и управления проектом.

    Строительный девелопмент организации предусматривает контроль за всеми этапами жизненного цикла проекта и включает в себя:

    — Поиск наиболее перспективных площадей

    — Анализ рынка проектов

    — Разработку ТЭО

    — Создание бизнес-плана

    — Привлечение финансирования

    — Разработку архитектурной концепции

    — Подготовку архитектурно-строительной документации

    — Получение разрешений и согласований

    — Возведение объекта

    — Последующую эксплуатацию или реализацию объекта

    Полный комплекс мероприятий девелопмента

    Полный комплекс мероприятий девелопмента включает следующие ключевые элементы:

    Разработка концепции и бизнес-плана Проекта

    Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

    Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

    Получение технических условий на инженерные коммуникации

    Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

    Получение разрешения на выполнение строительных рабо

    Разработка концепции проекта

    Слово Концепция происходит от латинского conceptio, что означает «восприятие». Концепция — это система взглядов на тот или иной объект, которая раскрывает идею, формирует целостное представление о проекте. Каждый инвестиционный проект требует предварительного анализа ситуации на рынке, обоснования выбранной концепции проекта и подготовки бизнес-плана.

    Маркетинговая концепция — определяет максимальное соответствие объекта потребностям рынка и отражает существующие возможности по его реализации.

    Маркетинговая концепция состоит из следующих составляющих:

    — Разработка и формирование маркетинговой стратегии проекта

    Позиционирование Проекта — с учетом рыночных тенденций и потребительских предпочтений. Основывается на выбранной целевой аудитории и ценовой нише Проекта;

    — Определение товара — четкое формирование и описание конечного товара, который выводится на рынок для реализации конечным покупателям. В качестве товара могут рассматриваться как земельный участок в виде объекта недвижимого имущества с комплексом девелопмента, так и централизованный дачный поселок.

    — Стратегия продаж и программа продвижения — комплекс мер, направленных на успешную реализацию Проекта. В основу стратегии реализации Проекта положены следующие определяющие принципы:

    устойчивая ориентация на приобретателя;

    высокая информированность потенциальных клиентов о преимуществах предложения.

    Архитектурно — строительная концепция настройки

    Рекомепреимуществахитектурному стилю поселка и проектов домов, включая набор помещений и их зонированию в доме.

    Технические характеристики и оснащение строений.

    Благоустройство общественных зон

    Подготовка схемы застройки участка (схемы Генплана) с определением количества приусадебных участков.

    Бизнес план

    Для инвестора/Застройщика ключевым фактором при принятии решения о реализации того или иного Проекта является его экономическая целесообразность. Организация предоставляет услуги по составлению бизнес-плана и разработке технико-экономического обоснования проекта, включая:

    расчет необходимого объема инвестиционных вложений

    разработку плана-графика строительства и освоения инвестиционных средств

    разработку прогнозного плана продаж

    составление прогнозного потока денежных средств

    расчет ключевых финансовых показателей по проекту

    Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

    В соответствии с целью приобретения земельного участка проводится оформление и согласование вида разрешенного использования участка.

    Получение Постановления об изменении разрешенного вида использования предполагает оформление в надлежащем порядке в официальных органах и структурах власти исходно-разрешительных документов и согласований.

    Проведение инженерно-геологических и экологических изысканий Необходимым условием получения согласований по Акту о размещении земельного участка, является проведение целого комплекса инженерно-геологических и экологических изысканий:

    Геодезические работы

    Топографическая съемка

    Геологические изыскания (геоподоснова)

    Радиационно-экологическое обследование

    Проведение оценки воздействия на окружающую среду

    Итогом этого этапа является оформление полного пакета разрешений и согласований, необходимых для ведения градостроительной проработки и получения разрешения на проектирование и строительство.

    Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

    Результатом этапа является согласование места размещения объекта строительства в градостроительном Плане района, утверждение зонирования территории застройки на Градостроительном совете, получение градообоснования, на основе которого выдается архитектурно – планировочное задание на проектирование (АПЗ).

    В рамках данного этапа согласовывается и утверждается План застройки территории земельного участка и получается разрешение на целевое проектирование.

    Получение технических условий на инженерные коммуникации

    Получение технических условий на коммуникации с указанием трассы прокладки и определением типов необходимого инженерного оборудования.

    Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

    После получения разрешения на проектирование объекта строительства, мы приступаем к архитектурной и инженерной стадии Проекта, т. е. начинаем разработку Генплана и Сводного плана сетей, затем проходим процедуру их согласования и экспертизы.

    Получение разрешения на выполнение строительных рабо получаемый результат – Выход на строительную площадку.

    Девелопмент в архитектуре

    Сегодня дом уже не является просто сооружением. Любая недвижимость становится выгодным вложением средств, что в наибольшей степени касается жилья. Но для повышения стоимости жилых помещений необходим несколько иной подход по сравнению с обычным строительством. В связи с потребностью отвечать на требования рынка жилья и максимально адаптировать сооружения к высоким стандартам современности с расчетом на будущее, возникло такое понятие как девелопмент недвижимого имущества.

    Развитие недвижимого имущества требует специального профессионального подхода к формированию самого проекта. Поэтому в процессе формирования проекта, развития и строительства значительную роль играет не столько маркетолог или юрист, сколько архитектор.

    В статье рассмотрены основные понятия процесса девелопмента, его виды, стадии развития, а также основные аспекты девелоперского анализа и последующее влияние проектов на городскую среду.

    Термин «девелопмент» появился в Российской Федерации сравнительно недавно, но уже активно используется практически во всех сферах науки и творчества. Фактически девелопмент означает развитие.

    Вариабельность значений и смысловых оттенков термина «девелопмент» позволяет использовать его практически в любой сфере науки, придавая ему определенные, присущие только данной сфере знаний, оттенки значений. В контексте строительства девелопмент означает «качественное преобразование недвижимого имущества, обеспечивающее возрастание ее стоимости», либо «это особая реакция рынка недвижимого имущества на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества».

    Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимой собственности на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок жилья будет приспосабливаться к новой социально3экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимого имущества.

    Как качественное преобразование недвижимого имущества девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимого имущества связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне, но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента.

    В современных условиях, отличающихся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимого имущества является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому.

    Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимого имущества, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимости — с другой.

    Существует и такое понятие как редевелопмент — реконструкция, перепозиционирование уже существующего объекта. Этот вид деятельности предполагает создание новых объектов на основе старых, требующих модернизации или реконструкции и получении от этого Прибыли.

    Подтипов девелопмента существует столько же, сколько типов недвижимого имущества, т.е. есть девелопмент земли, жилья, офисных помещений, промышленных, торговых зданий и т.д. по этим категориям подразделяется и редевелопмент.

    Существует два основных вида девелопмента — fee (когда девелопер не несет финансовых рискови за свою работу получает фиксированный гонорар) и speculative (девелопер вкладывает в проект собственные средства, выстраивает финансовую схему проекта самостоятельно).

    Fee development — девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или процент от будущего проекта. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами.

    Выбор девелопера происходит, как правило, посредством аукциона. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые компании и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.

    Speculative development — процесс, когда девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды.

    Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и при fee development, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских займов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимого имущества.

    В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.

    В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности:

    1. 33х стадийный (развитие, контракт, выполнение).

    2. 33х стадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, контрактная стадия, реализация проекта + подфазы).

    3. 43х стадийный (концепция девелопмента, планирование, выполнение, завершение проекта).

    4. 43х стадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проектно3конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).

    Девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:

    предпроектная стадия

    — анализ состояния рынка недвижимости;

    — подбор объекта недвижимого имущества;

    — формирование стратегии проекта;

    — инвестиционный анализ;

    — оформление исходно3разрешительной документации;

    — привлечение кредитных и инвестиционных средств.

    стадия проектирования

    — разработка финансовой схемы, компания финансирования;

    — формирование архитектурно3инженерной группы;

    — привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади;

    — руководство проектированием;

    — проведение конкурса на строительные работы.

    стадия строительства

    — координация ведения строительных работ;

    — контроль качества строительства и сметных расходов.

    стадия реализации

    — анализ рынка, реализация площадей;

    — контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

    Архитектор как специалист участвует в процессе девелопмента на первых трех стадиях: при разработке концепции и предварительном рассмотрении проекта, оценке местоположения, технико-экономическом обосновании проекта и собственно проектировании. В любом случае роль архитектора как специалиста очень велика при формировании проекта, во время его развития и завершения.

    Большое внимание уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений — какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие Прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому обзор рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.

    Выбор местоположения — один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной фирмы.

    Проводится также SWOT анализ, который дает оценку характеристик проекта с его сильных и слабых сторон в сравнении с теми возможностями и опасностями, которые несет рынок (S — strength, «сильные стороны»; W — weakness, «слабости»; O — opportunities, «возможности»; T — threats, «опасности».).

    В Российской Федерации девелопмент начал развиваться в последние годы после того, как появились заказчики, уделяющие внимание не только количественным показателям, но и качеству реализуемых проектов.

    Ведь пока рынок недвижимого имущества не насыщен, а спрос высок, покупают все, не обращая особого внимания на качество выполнения проекта и его концептуальность. Однако активное строительство объектов коммерческой недвижимого имущества, в первую очередь торговой, может коренным образом изменить эту ситуацию.

    Классическая украинская схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимого имущества, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимого имущества, который будет наиболее эффективен в данном месте.

    В целом понятие «девелопмент» практически малоизвестно в странах СНД. Однако темпы развития недвижимого имущества и степень «европеизации» современного общества позволяет прогнозировать обширное использование этого термина. Также очевидно активное участие иностранных организаций в проектной и строительной деятельности.

    Градостроительство фактически не настолько радикально меняет свое значение, однако принципы формирования пространств и требования к ним увеличиваются. В целом, данная сфера науки также претерпевает изменения в связи с активным участием здесь иностранным проектировщиков и идеологий.

    Роль девелоперов как многопрофильных специалистов стремительно растет в связи с расширением границ рынка и увеличением требований к недвижимого имущества. Большое значение также приобретает редевелопмент — комплексная реконструкция сооружений.

    Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимого имущества ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимого имущества, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимого имущества должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

    Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), таки иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.

    Что такое девелопмент и кто такой девелопер

    24 мая 2019

    Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Девелопмент – это термин, пришедший в русский язык из английского (от development). В прямом переводе это слово означает развитие.

    Если же подойти к рассмотрению с практической стороны, то этот термин относится сугубо к миру недвижимости.

    Девелопмент – это коммерческая деятельность, связанная с постройкой новых зданий, реставрацией и реконструкцией (что это такое?) старых.

    Конкретная цель девелопера (человека, который этим занимается, т.е. специалиста по недвижимости) — получение прибыли.

    Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.

    Соответственно, различают несколько видов девелопмента:

    1. Спекулятивный – классическая коммерческая застройка. Предприниматель вкладывает в строительство личные средства, самостоятельно нанимает специалистов, единолично принимает на себя все риски и дивиденды (что это?).
    2. БТС-девелопмент
      Тут проще всего объяснить на примере. У бизнесмена-инвестора есть, предположим, миллион долларов, но нет свободного времени. Тогда он обращается в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр, с десятью бутиками, двумя кафе и одним продуктовым магазином. То есть лично он ничего не разрабатывает, но называет наёмному работнику конкретные цели. В этом случае правильно сказать, что бизнесмен – инвестор, а строительная компания – БТС-девелопер.
    3. Fee-development – это что-то среднее между спекулятивным и БТС-development. Предположим, тот же самый бизнесмен из предыдущего примера не знает, что именно ему стоит построить. Он звонит своему другу-строителю и говорит: «Слушай, у меня тут есть миллион, хочу вложить в недвижимость. Придумай что-нибудь, заплачу 50 тысяч».

    То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.

    Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда инвестор (кто это?) поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

    Процесс девелопмента на примере

    С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.

    Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

    Основная цель девелопмента – это получение прибыли. Поэтому первым делом оценивается финансовая сторона. На деле это выглядит это так:

    Информация приведена для примера и сильно упрощена.

    1. Анализ местности и потенциальных клиентов
      Всё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.

      Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре.

      Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.

    Этап 2. Проектирование

    Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

    1. Строители
      На начальном этапе инженеры собирают данные о площади, составляют списки требуемых материалов и техники. Инвестор закупает материалы для фундамента и берёт в аренду технику.
    2. Экономисты
      Экономисты анализируют поведение людей и, соответственно, считают деньги. На достроительном этапе проводится оценка населения города, делаются предварительные выводы насчёт того, какой товар будет выгоднее продавать. Более того, экономисты рассчитывают оптимальное количество вложений и составляют бизнес-план.
    3. Дизайнеры
      Тут всё просто: дизайнеры делают наброски того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

    Этап 3. Финансирование

    Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.

    Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:

    1. Не выдают деньги на руки
      Инвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Сейчас делать это стало особенно просто. Процесс покупки, скажем, стальной плиты выглядит так: прораб звонит на сталелитейный завод, ему отгружают плиту и выдают на руки накладную, он идёт с накладной в бухгалтерию, и уже оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможности махинаций сводятся к минимуму.
    2. Не создают единый финансовый аппарат
      Возможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август». Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.

    Этап 4. Строительство

    Строительство состоит из двух подэтапов:

    1. Базовое
      Под базовым строительством имеется в виду очистка территории и возведение корпуса. Корпус – это пустая бетонная коробка, разделённая на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, краски и автоматики.
    2. Облагораживание
      Термин облагораживание можно заменить более понятным словом шлифовка. Шлифовка – дело маляров, штукатуров, плотников и электриков. В нашем примере в торговый центр проводится освещение и интернет, устанавливаются раздвижные двери, выкладывается плитка, красятся стены и потолки.
      Более того, ведутся геодезические работы, связанные с украшением местности вокруг корпуса. Геодезисты обустраивают подъезды, парковки и места под будущую рекламу.

    Этап 5. Сдача в эксплуатацию

    Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.

    Обычно двух видов:

    1. Аренда
      Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем в меньшую сумму обойдётся каждый месяц.
    2. Покупка
      Чаще всего торговые помещения именно сдаются в аренду, но, если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговой площади.

    Этап 6. Эксплуатация и управление

    Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с маркетологами (кто это?) и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.

    Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

    Кстати, в работе каждого специалиста есть много нюансов, о которых знает только сам девелопер. Что это такое простыми словами не объяснить, но если сказать максимально понятно, то:

    каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.

    Подведём итоги

    Как можно заметить, между понятиями девелопмент и строительство довольно много общего. Ещё раз пройдём по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно значит этот термин:

    1. Development – это бизнес в области недвижимости, главная задача которого получение прибыли.
    2. Девелопер – это специалист по коммерческой недвижимости. Важно не путать девелопера с инвестором, так как девелопером может выступать наёмный работник.
    3. Выделяют три вида девелопмента: на собственные средства, с частичным привлечением инвестиций и только на средства инвесторов.
    4. В классической экономике выделяют шесть этапов девелопмента: анализ возможностей и покупка земли, разработка проекта, финансирование проекта, строительство объекта, сдача в эксплуатацию, послеэксплутационное обслуживание.
    5. Для занятия девелопментом необходимо иметь большой стартовый капитал либо профильное образование.

    На этом краткий рассказ о девелопменте заканчивается. Для получения более подробных сведений стоит пообщаться с предпринимателями и строителями.

    Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:

    Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

    * Нажимая на кнопку «Подписаться» Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

    Подборки по теме

    • Вопросы и ответы
    • Использую для заработка
    • Полезные онлайн-сервисы
    • Описание полезных программ

    Использую для заработка

    admin

    Поadmin

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *